你的房子那么贵是因为土地稀缺?从荷兰房价说起

这几天闲的没事逛了下荷兰的房地产网站,不看不知一看吓一跳,本以为这个欧洲人口密度最高的国家房价应该不便宜,可事实并非如此。

先来看下相关的一些数据:荷兰全国总面积41543平方公里,全国人口约1700万,平均人口密度超过400人/平方公里,为欧洲第一,超过日本的335人/平方公里,参考数据中国每平方公里148人,美国每平方公里33人,西班牙每平方公里97人,加拿大每平方公里4.3人。

荷兰如此高的人口密度让其土地成了珍贵的资源,在近一百年里,荷兰人把手伸向了身边的大海,荷兰是世界上围海造田最成功的国家,约有五分之一的国土(7000多平方公里)都是围海造田得来的,堪称奇迹。

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荷兰填海造地的成果


那么在这样一个人口密度高、土地资源稀缺的国家,它的房价又如何呢?要知道荷兰可是世界最发达国家之一,2021年荷兰人均税后净收入收入2894欧元(约2万元人民币/月),在全球的排名也在前十之内,这么稀缺的土地,加上人民这么高的收入,房价肯定应该非常高吧?

很遗憾,相比于国内一二线城市动辄5、6万的单价,荷兰的房价真的太便宜了。


先来看看城市房价。

荷兰城市和国内城市相似,都是以公寓房为主。荷兰人口最多的三座城市都位于西海岸,分别是阿姆斯特丹、鹿特丹和海牙,这三座城市及其周边地区是荷兰房价最高的区域,而首都阿姆斯特丹的房价更是冠绝全国。

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荷兰城市分布


我大致浏览了以下,发现阿姆斯特丹的公寓房的单价基本在3000-8000欧元(21000-56000人民币)/平米这个区间,差异主要提现在地理位置、房龄、装修、配套设施等。

你可能会说没比国内大城市便宜多少啊,要知道除了中国,全世界的房屋面积说的都是套内面积,也就是你实际拿着尺子能量出的面积,没有公摊面积一说,如果按照国内商品房平均70%的得房率计算,那国外房价就得打个七折,这样下来折合成国内房价也就是人民币15000-40000元之间,这个价钱在国内不要说一二线城市了,连像样点的县城都不止啊。更何况你还忽略了国内基本都是毛坯房,这里的都是精装房可以拎包入住,装修费也得小几十万人民币吧,此外还有七十年产权和永久产权的差别这种就已经懒得说了。

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上图是一套典型的荷兰公寓,位于阿姆斯特丹市中心,建于2006年,精装修,101平米,总价40万欧元,单价4000欧元(约28000元人民币)/平米,一对荷兰小夫妻如果都是拿着平均收入,3、4年就能存够首付了。

该公寓的一些内外部照片:

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如果你觉得也就是比上海北京深圳便宜了一半多点,也没什么大不了的,那让我们把目光离开城市,放眼荷兰那在全世界都数一数二的美丽乡镇(在我心里美丽程度仅次于瑞士,千万别去拿中国农村的样子去想象),那更是像打开了新世界的大门,来看看下面这套房:

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这是一套位于距离鹿特丹50公里,距离阿姆斯特丹80公里车程的某小镇上的独栋别墅(House),套内面积118平米,土地面积553平米,它的花园长这样:

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它的内部长这样:

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它的周边环境是这样的:

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这样一套永久产权的独栋别墅,你认为值多少钱?答案是48万5千欧元,约330万人民币。

因为这个小镇距离大城市还比较近,对于荷兰这种人人有车,道路交通又极为发达的国家,50公里路程也就是三、四十分钟的事,无论是养老的老年人或是需要通勤的年轻人,也都能接受,所以这里的房价还不算最便宜,如果再往偏远地方走一点,那还能找到更多又漂亮又便宜的房子,比如:

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202平米套内面积,561平米土地面积,卖37万5千欧元(约260万人民币)


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246平米套内面积,1225平米土地面积,卖34万9千欧元(约240万人民币)


如果你还想更要便宜的,能接受再偏远一点,房子再旧一些,来看看这套靠近德国边境某小镇上的:

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100平米套内面积,1000平米土地面积,卖13万5千欧元(约93万人民币)


看了这些房价,我就陷入了迷思,为什么呢?人口密度和人均收入都如此之高的国家,为什么房价却一点都不高呢?难道我们一直认为的中国房价高是因为人口众多,土地稀缺,是个伪命题吗?

然后我就无意间看到了这个:

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还有这个:

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还有这个:

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嗯,一切都说的通了。


其实,在这个星球上,除了摩纳哥、新加坡这种城市国家,以及俄罗斯这种全世界面积第一还总觉得不够的国家,几乎就没有真正意义上缺少土地的,荷兰的400人/平方公里的人口密度已经非常高了,但折算下来人均也有2500平米,刨除掉不适合人类居住的比如高山、湖泊、森林等,以及用作耕地、道路、设施等的公共面积,就算只有一成可用于居住吧,那人均也达到了250平米,而且那是土地面积,你觉得你家有那么大吗?

所以结论也很清楚了,在绝大部分国家里,房价的高低,跟人口密度基本上没什么关系,至于和什么有关,那就是个复杂的问题了,通常来说,在房屋土地私有且自由流通的国家,决定房价主要是市场这只无形的手,人口增长速度快、对房产的改善或投资意愿增强,房价自然就涨,反之自然就跌,当然如果涨跌过快引发民众不满,政府有时也会对房价做出一些政策上的调控,但主要还是由市场决定;而在号称土地全民所有,无法自由流通的国家,那么决定房价的就只剩下地方政府的财政缺口,以及权贵们的胃口了,毕竟瑞士银行里的存款没人会嫌多,对吧。

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